Азбука потребителей - общее имущество граждан в многоквартирном доме

Каждый собственник жилого помещения, получая ежемесячный счет на оплату коммунальных услуг, скорее всего, обращал внимание на наличие графы «содержание общего имущества». В каждом доме оплата данной графы разная. И конечно, далеко не каждый собственник понимает, что именно подразумевается под «содержанием общего имущества», и из чего складывается данная сумма.

Начнем рассмотрение данного вопроса с основного понятия и его состава.

В понятие «общего имущества многоквартирного дома» включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

-крыши;

-ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

-ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

-земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты.

Нормы, устанавливающие и регулирующие порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержатся в Жилищном кодексе РФ, Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее - Постановление №290 от 03.04.2013) и других нормативно-правовых актах.

Вышеуказанными правилами предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

Состояние общего имущества многоквартирного дома должно быть обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и т.п.

Для того, чтобы содержание общего имущества соответствовало установленному, оно должно включать в себя:

- осмотр общего имущества;

- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, и т.п.

Но это лишь часть услуг, которые должны быть регулярно исполнены.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации, а именно Постановлением № 290 от 03.04.2013.

Теперь рассмотрим, кто же несет ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается либо собственниками помещений (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), либо товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (путем членства собственников помещений в указанных организациях или путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями).

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество:

- путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений,

- путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.

Что же касается размера платы на содержание общего имущества, то:

- При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

- При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

- Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Ответственность за исполнение обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.

Статьей 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать помимо безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, полного возмещения убытков, причиненных в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), а также соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

В том случае, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК, привело к нанесению вреда жизни, здоровью или имуществу потребителя, то такой вред подлежит возмещению в полном объеме (ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Помимо этого, с 1 января 2025 года вводится новая статья 259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации «Обременение содержания общего имущества». Согласно этой статье, каждый владелец квартиры в многоквартирном доме будет обязан поддерживать финансовое участие в покрытии расходов на содержание общего имущества, пропорционально своей доле в праве собственности. Это нововведение подчеркивает важность коллективной ответственности за общее имущество дома.

Управление Роспотребнадзора по Белгородской области не вправе в административном порядке понуждать хозяйствующий субъект произвести перерасчет, выплатить гражданам какие-либо денежные суммы. Если исполнитель отказывается удовлетворить законные требования потребителя в добровольном порядке, спор подлежит разрешению в рамках гражданского судопроизводства.

Одновременно применительно к сфере защиты прав потребителей как отрасли гражданских правоотношений необходимо иметь в виду, что по общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024), защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом. Это также закреплено положениями п. 1 ст. 17 Закона РФ № 2300-1.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (далее – ГПК РФ) в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые стороны ссылаются в обоснование своих требований.

В суде также могут быть предъявлены требования о возмещении убытков, ущерба, в том числе морального вреда в соответствии со ст. ст. 13, 14, 15 Закона РФ № 2300-1.        

Иск о защите прав потребителей может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту: нахождения организации (её филиала или представительства), жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Потребители по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ № 2300-1, при обращении с иском в суд потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, связанным с нарушением их прав.

В случае реализации права на судебную защиту, потребитель вправе обратиться в суде с ходатайством о привлечении Управления Роспотребнадзора по Белгородской области (г. Белгород, ул. Железнякова, д.2; orqotd@ 31.rospotrebnadzor.ru), как уполномоченного государственного органа, для дачи заключения в порядке, предусмотренном ст. 47 ГПК РФ.

По вопросам подготовки письменной претензии и искового заявления Вы вправе обратиться в консультационный Центр ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области» по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 48, тел. (4722)519872.

Управление Роспотребнадзора по Белгородской области напоминает, что по вопросам защиты прав потребителей Вы можете обратиться по телефону «горячей линии» - 8-800-222-04-31, телефону Общественной приемной 34-41-35, а также 51-98-72 (ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области»).